Qué es
La licencia de obras es la autorización municipal para realizar obras en un local. Puede ser comunicación previa (para obras menores) o licencia mayor (para reformas importantes que afectan estructura, fachada o uso).
Cuándo se necesita
Cuando se hacen reformas para adaptar el local a una nueva actividad, cuando se modifica la distribución, cuando se toca fachada o instalaciones importantes, o cuando lo exige el ayuntamiento.
Qué incluye la tramitación
- Análisis del alcance de las obras y tipo de tramitación necesario
- Redacción de memoria de obras o proyecto técnico según haga falta
- Preparación de la documentación gráfica
- Presentación ante el ayuntamiento y seguimiento
Cómo trabajamos
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1
Análisis del local
Revisamos compatibilidad urbanística, condiciones del local y tipo de actividad.
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2
Definición del trámite
Te decimos exactamente qué tipo de licencia o procedimiento necesitas.
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3
Preparación documental
Redactamos memoria, planos, justificaciones normativas y certificados.
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4
Presentación ante el ayuntamiento
Tu solicitud se deriva a un profesional colaborador que prepara y presenta la documentación.
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5
Seguimiento
Hacemos seguimiento del expediente hasta la resolución.
Documentación habitual
- Memoria descriptiva de las obras o proyecto técnico firmado, según el alcance
- Planos de estado actual y estado reformado del local
- Presupuesto desglosado de la obra (base de la tasa y del ICIO)
- Justificación del cumplimiento de la ordenanza municipal y, si procede, de protección del patrimonio
- Designación de la dirección facultativa cuando la obra lo requiere
- Certificado final de obra y certificados de las instalaciones ejecutadas
Cuánto tarda
Un comunicado de obra menor suele permitir empezar en días o pocas semanas desde la presentación, si la documentación está completa. Una obra mayor con proyecto técnico depende de la resolución municipal y puede ir de 2 a 4 meses, más el tiempo de redacción del proyecto. El calendario realista de una apertura con reforma se planifica desde el final: obra ejecutada, certificados, y sólo entonces el cierre del trámite de actividad.
Cuánto cuesta
El coste tiene tres bloques que conviene no mezclar: los honorarios técnicos (memoria o proyecto y, si hace falta, dirección de obra), las tasas municipales de tramitación y el ICIO, el impuesto sobre construcciones, que se calcula sobre el presupuesto de ejecución y varía según el ayuntamiento. La reforma en sí va aparte. Después de revisar el alcance real de la obra te damos un presupuesto desglosado por conceptos.
Problemas frecuentes
Caso frecuente: empezar obras pensando que son menores y descubrir que afectan a elementos estructurales o cambio de uso, lo que requiere licencia mayor y puede paralizar la obra. Conviene hacer la valoración técnica antes de empezar.
Errores frecuentes que vemos en este trámite
- Empezar la obra antes de comprobar que el local admite la actividad: si no la admite, la reforma ya está pagada.
- Tramitar como obra menor una reforma que toca estructura, fachada o uso, y acabar con la obra paralizada.
- Definir la reforma sin conocer los requisitos que impondrá la actividad (humos, aforo, accesibilidad, acústica) y tener que rehacerla.
- Olvidar que en centro histórico o edificios protegidos hay condiciones añadidas de fachada y rótulo.
- No pedir los certificados finales de instalación, que después bloquean el cierre del trámite de actividad.
Normativa aplicable
Las obras en locales se rigen por el texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña y su reglamento, por la ordenanza municipal de obras o de edificación de cada ayuntamiento —que es quien fija dónde está la frontera entre obra menor y obra mayor y qué documentación pide— y por el Código Técnico de la Edificación en todo lo que afecta a seguridad, accesibilidad y protección contra incendios. En centros históricos y edificios catalogados se añade la normativa de protección del patrimonio. Por eso el mismo tipo de reforma puede tramitarse distinto según el municipio.
Por qué te conviene un técnico para este trámite
Aunque la tramitación electrónica permite que un titular presente la documentación por su cuenta, los expedientes que se rechazan o reciben requerimientos suelen serlo por errores en la memoria técnica, certificados ausentes, justificaciones normativas mal hechas o plánols incorrectos. Con un técnico, el expediente entra completo desde el primer día y se reduce drásticamente el riesgo de paralización o sanción.
Además, un técnico independiente te da una visión realista del local antes de invertir: detecta limitaciones urbanísticas, problemas de instalaciones o adecuaciones necesarias que pueden hacer inviable el proyecto en el local elegido. Esa revisión previa es la inversión más rentable.
Qué pasa cuando contactas con nosotros
- Recibimos tu consulta y la revisa un técnico (24-48h laborables).
- Te llamamos o escribimos con una primera orientación gratuita: qué trámite aplica, qué riesgos vemos y qué documentación habría que preparar.
- Si encaja, te pasamos un presupuesto detallado con todas las partidas (honorarios, taxes, certificats finals).
- Decides tú: sin compromiso, sin presión comercial, sin penalización si te lo piensas.
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Te respondemos en 24-48h con orientación gratuita.
La revisión inicial permite orientar mejor el trámite. La solicitud se analiza según municipio y actividad y la derivamos al profesional colaborador más adecuado.
- Revisión inicial del caso, sin compromiso
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